坐落于美国亚利桑那州首府及最大城市凤凰城（Phoenix）的“Sun City Center”，位于北纬 33.597°，西经 112.271°的位置，海拔约 1142 英尺，气候炎热干燥，阳光充足，每年有超过 300 天的日照时间，被称为“太阳城。”其起源可以追溯到 20 世纪 60 年代，美国地产开发商德尔·韦布（Del Webb）公司看到了养老产业的商机， 在经过土地考察后，决定在此建立一个社会化养老社区，并以“太阳城”命名，随后的数十年中一直引领着美国乃至世界养老社区的建设。目前已经发展成为社区化、专业化、网络化社区养老的代表性模式。
一、必然性和偶然性结合产生了太阳城
就偶然性而言，当年德尔·韦布在进行房地产市场考察的时候，太阳城所在的区域是一片半沙漠的棉田，他认为此地土地价格便宜、气候环境尚可、度假人群络绎不绝（主要是老年游客），比较适合美国寒带一些居民在冬季来此度假，遂决定在这里兴建住宅，并将销售目标定在老龄人口。在建设初期，其率领的公司瞄准 55 岁以上的退休老人群体，修建了一批样品房，并配备了诸如疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。由于房价低、环境好、设施齐全，首批房源推出后，呈现出热销状况。经过几轮开发建设后，太阳城从平地上快速崛起为一座新城。就必然性而言，人口老龄化趋势不断增强使得专业化养老设施需求持续增长。美国是较早步入老龄化社会的国家，再加上子女独立、分居的生活方式加剧了社会养老需求。根据有关统计，美国早在 1935 年就开始关注老龄化问题。在全国总人口3 亿左右的国家中，65 岁以上老年人就有 3500 多万。由于项目定位高度符合市场需求，从项目开建以来，太阳城仍保持着面积、人口的持续增长，并且在佛罗里达等其他州设立。
二、55 岁以上的老人占据绝大多数的“老人城”
为了保证给老人以舒适、安全的环境，太阳城管理方对入驻人员有较为严格的规定。例如，落户的居民必须是 55 岁以上的老人，在该年龄以下者，即便是亲属也无居住权；子女想护理生病的老人，只能住在城外；18 岁以下的陪同人士，1 年居住时间不能超过 30 天。这些约束条款导致年龄结构呈现典型的老龄化特点，城内居民的年龄结构大体为：18 岁以下的人口占 0.4%，18-24 岁为 0.3%，25-44 岁为 2%， 45-64 岁约为 17.5%，65 岁以上约为 79.8%。由于定位清晰，吸引了符合条件的老年人口不断集聚。项目范围也逐步从老城扩大到西城，面积成倍扩大。到 2009 年，人口已达 16 万，目前人口还在继续增长。三、根据老人节奏打造慢城生活与青年人相比，老年人的行动比较迟缓，慢的生活节奏不仅能够提高安全性， 也有利于保持健康、愉悦的状态。近年来欧美国家部分城市就在提倡“慢城生活”（Slow City）的新方式，以降低过快节奏给人们健康、长寿带来的不利影响，很多城市还为老年人穿越较宽的马路安装手动按钮，并延长通过时间。在太阳城里，所有设施全都以方便老人为首要宗旨，处处都按照老年人的特点进行精心设计，如车辆最高时速限定为 48 公里/小时，舒适安全的高尔夫球车成为主要交通工具；又如通过将医疗设施等进行广泛的分布式布局以减少居民出行距离，城区中除了几所规模较大的综合性医院，还有数百个医疗诊所遍布各个街道。另外，区域内遍布了无障碍步行道、无障碍防滑坡道，实施严格的人车分流。在这种慢节奏、舒适性的城市氛围中，每个人都以自己的方式快乐地活着，甚至于重新散发出青春的朝气，即使死亡降临，大家也会坦然面对——这也是以“太阳城”命名的重要原因。
20 世纪 50 年代，太阳城本是一片半沙漠的棉田。一名地产建筑商路过此地， 觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，因此在这里修建住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假。
令人惊讶的是，来此度假的基本都是老年人。因为此地的气候非常适宜老年人疗养各种慢性疾病。受此启发，这名地产商干脆把目标定为老年群体。他先是建设了一些仅供 55 岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。由于房价低、气候环境好，因此房子供不应求。从那以后，这里慢慢崛起了一座新城，后来从老城扩大到西城，继而又迅速向西南延伸，面积成倍扩大，房屋和设施越来越高档。
该地区不仅阳光明媚、气候干燥少雨、适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活的一切设施和法规。
一、完全按照老年人需求设计
这里的建筑规划完全按照老年人的需求设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道， 社区住宅以低层建筑为主，等等。同时，社区内的空间导向性强，对方位感、交通的安全性、道路的可达性均进行了周密设计，实施严格的人车分流。
二、拥有多种住宅产品
有多种住宅类型，包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅，等等。其中，以独栋和双拼型为主。房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。
三、配有多样的休闲设施
休闲设施是太阳城的主要特色之一。太阳城拥有 1200 亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。
整个城市车辆最高时速不超过 50 公里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一。这种车由电力驱动，速度缓慢，老人们上下方便，视野开阔。
除了高尔夫球场，太阳城还设有娱乐中心（提供游泳、网球和工艺活动）、保龄球馆、乡村俱乐部、美术馆、交响乐演奏厅、室外剧场、图书馆、教堂、购物中心等各种休闲和生活设施。
四、设有完备的医疗设施
城区内除了设有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏中心、眼科中心以及数百个诊所遍布大街小巷。
患有心脏病等严重疾病的老人，佩戴着一个类似于项链的报警装置，遇到危险， 只要按一下“项链”，救护车会立即赶到。
疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。
5、运营模式
从国际范围来看，社会化养老按照盈利性划分，可分为盈利性、半盈利和非盈利等不同经营模式，其主办机构以此为养老企业、公私合营、政府相关机构等。由于政府主办的养老机构，受到财政投资约束比较大，其模式往往相对固化、缺乏灵活性，难以适应老年人的多元化养老需求。“太阳城”养老社区依托建筑企业，实施大规模的总体开发，强调了建筑的功能性、多样性、完备性，同时通过专业化管理实现了社区运营的高效、安全、周到及可持续发展。其模式要点大致可概括为：
一、企业化运营，开创养老地产新模式
随着美国老龄化进程不断提速，数量庞大的老龄人群对养老产生了巨大的市场需求，仅靠政府资助的方式远远不能获得满足。一批社会机构、企业看到了社会化养老所存在的巨大市场潜力与商机，并形成了模式各异的发展状况。其中由德尔·韦布公司开发兴建的“太阳城”，成为融社区养老、市场化运营为一体的养老地产代表性案例。该模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商明确主导方向，按照养老的需求设计、建设养老概念住宅，在完成销售后，开发商得以收回投资并产生盈利。同时，大量购房的老龄人群定居于此，享受与大城市不同的集居式养老生活。为使项目更具有价格竞争力，太阳城一般都选址于气候、交通条件较好的郊区，项目特点具有占地面积大、容积率低，精装修标准等，达到“拎包入住”的效果。如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向 120 公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。在经营策略上，德尔·韦布公司多年来坚持微利经营（毛利率低于 20%）。另外，凤凰城的太阳城区域没有学校，很多相关税赋也得到减免。这些综合因素使得养老项目的销售价格远低于大城市同类项目， 符合老年人收入水平。后来，该公司与大型建筑企业帕尔迪公司合并，在进行优势重组后进一步增强了公司在美国高质量老年住宅社区开发领域的主导能力。
二、社区化养老，注重健康与精神呵护
在各种养老模式中，社区化养老具有人群互适性、设备专业性、布局合理性、设施舒适性及活动多样性等特点，体现出集中化养老的优势，有助于老年人获得比居家养老更为丰富的适老性设施服务，如针对老年人设置的医疗专科服务、康复训练引导等；又如，可通过参加各种各样的老年兴趣小组等来获得精神上的满足。在凤凰城的“太阳城”内，建成了 7 个娱乐中心、2 个图书馆、2 个保龄球馆、8 个高尔夫场、3 个乡村俱乐部、一间美术馆与一个交响乐演奏厅。依托这些老年设施， 居民的娱乐活动可谓是丰富精彩的，如户外有高尔夫、网球等场地，室内有健身房、电脑房、手工房等。通过超过 150 个以上的俱乐部以及 80 种以上的老年文体艺术课程和活动，居民总能找到自己的爱好小组与交流伙伴。区内居民每年只要交 400 多美元的活动费，就可以在各活动中心和娱乐场所参加活动。由于各种活动丰富多彩， 使得整个社区充满了朝气，老年人在退休后获得了新的组织化生活。
三、专业化管理，提供周到、便捷的养老服务
“太阳城”在管理方面主要通过社区协会（Community Association）来开展。协会设有常务委员会及专业委员会，在协会层面设立主席、副主席、协会秘书、财务主管（CFO）等岗位，在专业委员会层面根据社区养老的具体要求来设置具体的部门。每个部门管理人员都定员、定岗、定责任，其细分内容具体到具体片区、具体任务，按照字母顺序排列，主要包括财务、年龄与家庭限制、区域规划发展变更要求、俱乐部联络、社区早餐、金融记录、同乐会、高尔夫球车游行、图书馆、房间预订、酒店与信息委员会、项目办公室（TPO）等大大小小近 50 个部门。通过系统化、专业化管理，配以完善的管理制度，能够为居民提供周到、便捷的养老服务， 并能够根据居民要求不断加以改进。
在服务措施方面，也注重引进高科技来提高效率。如管理部门开发设计的一款健康状况报警装置，被建议挂在一些患有心脏病等严重突发性疾病的老人脖子上， 当遇到危险，只需按一下“项坠”，救护车会在最快的时间内赶到，从而实现在“黄金十分钟”内实施抢救，大幅度降低突发性疾病的死亡率。
在医疗护理方面，疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人， 可根据自己的身体状况和经济承受能力选择对应的服务；管理部门还允许经批准的第三方专业机构提供定制化的家政、保健等服务。
在服务管理方面，开发商及管理部门注重根据市场的需求灵活调整。为了充分掌握现有客户及潜在客户需求，Del Webb 公司强化了市场营销策略中心的调研职能，大幅增加了市场预算。该部门深入调研并掌握了 50 多万个顾客的相关数据，将整个美国市场划分成 11 个细分的目标顾客群，如“初始购房者”、“再购者”、“不断攀升社会阶层的流动式家庭”，以及“退休家庭/独立家庭”等等。该公司在市场调研过程中发现，并非所有老人都喜欢这种大而全的老年社区模式，一些活跃的老年人喜欢私密性强的社区，于是针对这些市场需求陆续推出了 Solrra 和 Corte Bella 两个新的品牌项目，服务于这一细分市场领域，市场反响也非常良好。另外，Del Webb 公司从 1999 年开始还探索开发一些无明确年龄限制的“Anthem”系列社区，以满足不同年龄段人群的社区居住要求。
四、多样化建筑，满足老年人群不同的养老需求
“太阳城”内的设施在考虑从生理和安全角度满足老年群体的需求的基础上， 还侧重于注入一些文化理念、项目功能等来增强入住老年人的归属感。大体来看， 设施项目主要分为养老住宅和功能性项目两大类，在开发建设过程中，将多元化需求和功能性要求与建筑形态进行了紧密结合。
从居住项目来看，各类建筑都有比较形象的称谓，如“太阳城中心”（主要是独立家庭别墅）、“国王之殿”（各种连体式别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构等）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）等。之所以建造了多种多样的居住建筑，主要是考虑到老龄群体不同的消费能力及多元化的居住需求。例如，在新开发的西南部区域，在高尔夫球场草坪周围兴建了一批独栋别墅， 主要供退休的公司高管居住。在健康、快乐理念的引领下，无论选用哪种住宅，居民都会享受到社区提供的常年绿茵如盖、鸟语花香的生态环境，细致周到的养老服务及富有朝气的生活方式。
从功能性项目来看，Del Webb 公司发挥长期进行社区开发的优势，结合老龄人群的实际需求，打造了体系完善的功能性设施，其中娱乐设施、高尔夫球场、商业设施、医疗项目等是太阳城发展的关键。一般在项目在开盘之前，Del Webb 就进行了完整的规划，为消费者展示包括性价比较高的样板房，娱乐、工艺设施，餐厅、宾馆、邮局、银行等日常设施，大小不等的教堂，以及一个商业中心等等。在开发成熟的“太阳城”社区内，除了硬件设施完备外，还设有专为老人提供服务的综合性医院，同时也要诸如心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所等遍布在城区的街巷之中。
一、四点值得借鉴：
（一）住宅立项，依靠销售迅速回款；
（二）客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；
（三）不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；
（四）在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。
二、两点不值得借鉴：
（一）中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；
（二）中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。
